Här hittar du utökad information om hus- och fastighetsbesiktningar.
Besiktningar för ditt hem. Texterna nedan ger en mer detaljerad beskrivning av vad som ingår i olika besiktningar. Vi följer självklart alla branschkrav så du kan vara helt trygg när du anlitar oss.
FÖRBESIKTNING
En part kan under entreprenadtiden begära en förbesiktning. En förbesiktning kan till exempel göras när ett arbete är svåråtkomligt för besiktning efter att det blivit färdigt, till exempel en fasad eller ett tak före ställningsrivningen, ett vindsutrymme som blir trångt efter isolering eller ett tätskikt före plattläggning. En förbesiktning kan också göras när en beställare ska disponera något utrymme före entreprenadtidens slut.
Om en entreprenad har känsliga delar och om andra sidoentreprenörer ska utföra arbete med risk för skador kan en förbesiktning också göras. De eventuella skador som uppstår efter förbesiktningen kan då inte belasta den första entreprenören.
Besiktningsmannen ska utföra förbesiktningen på samma sätt som en slutbesiktning, och parterna ska kallas till den.
Entreprenadhandlingar samt undertecknade protokoll och intyg från egenkontroller ska finnas tillgängliga vid förbesiktningen.
Den del av ett arbete som har förbesiktigats ska normalt inte besiktas vid slutbesiktningen, men utlåtandet från förbesiktningen blir, som bilaga, en del av slutbesiktningsutlåtandet.
SLUTBESIKTNING
När entreprenadarbetena är färdiga och entreprenören har gjort samtliga egenkontroller och provningar görs en slutbesiktning om någon av parterna önskar det. Det sker i princip alltid. Slutbesiktningen är viktig eftersom parterna i sina avtal ofta hänvisar till den i juridiska frågor. Hur besiktningsman utses framgår av 54 § konsumenttjänstlagen.
Vid slutbesiktningen ska besiktningsmannen undersöka och bedöma om entreprenaden utförts enligt det som står i entreprenadhandlingarna.
Besiktningsmannen ska också bedöma fackmässigheten i det utförda arbetet. Utgångspunkten är i första hand parternas avtal, ritningar och andra underlag. Om det inte finns några detaljerade krav i handlingarna utgår man – när så är möjligt -ifrån vad som anses vara fackmässigt enligt AMA. Dessutom ska utförande som strider mot lagar och myndighetskrav noteras som fel. Besiktningsmannen ska inte ha synpunkter på den estetiska utformningen annat än utifrån fackmässighet. Det är viktigt att alla delar av entreprenaden besiktas. Alltså ska tak, vind, grund och mark alltid besiktas. Om det inte går att besikta någon del, till exempel av klimat-eller säkerhetsskäl, ska det noteras i besiktningsutlåtandet. Den eller de delarna besiktas då vid ett senare tillfälle som en kompletterande slutbesiktning.
I besiktningsutlåtandet ska besiktningsmannen notera de fel som han eller hon anser att entreprenören är ansvarig för. Besiktningsmannen ska även notera om beställaren har påtalat fel som besiktningsmannen inte anser att entreprenören är ansvarig för, eller fel som behandlas i 10 –11§ konsumenttjänstlagen. Dessa fel får parterna själva reda ut ansvaret för. Om det finns förhållanden där besiktningsmannen inte kan bedöma fackmannamässigheten eller vad som avtalats kan frågan överlämnas till särskild utredning. Det ska då noteras i utlåtandet vem som ska göra utredningen och när den ska vara klar.
Vid slutbesiktningen ska relevanta protokoll och intyg från egenkontrollerna och provningarna finnas tillgängliga. Besiktningsmannen meddelar om entreprenaden är godkänd eller inte godkänd, oavsett om det tidigare har gjorts en kontroll-besiktning eller inte. Om besiktningsmannen godkänner entreprenaden lämnas den över till beställaren, som då också tar över ansvaret och bör se till att det finns en fastighetsförsäkring. Om entreprenaden inte godkänns ska det utföras en ny slutbesiktning. Den kan bokas redan vid besiktningstillfället. Annars meddelar entreprenören när en ny besiktning kan göras och besiktningsmannen kallar därefter till den. Felbilaga ska bifogas till utlåtande från slutbesiktning när entreprenaden inte godkänts, bilagan ska inte betraktas som en komplett lista på fel.
TVÅÅRSBESIKTNING
Senast inom två år efter godkänd entreprenad kan en så kallad § 59-besiktning göras. Den kallas även ofta för tvåårsbesiktning. En sådan besiktning tar beställaren initiativ till. Det är också beställaren som betalar för besiktningen om man inte har kommit överens om något annat.
Vid § 59-besiktningen undersöker man om det framträtt några nya fel sedan entreprenaden avslutades. Entreprenören är ansvarig för felen i de fall denne inte kan visa att felen uppstått genom olyckshändelse, vanvård, onormalt brukande eller liknande förhållande på konsumentens sida.
Reklamationstiden enligt konsumenttjänstlagen är tio år från godkänd entreprenad eller från arbetenas avslutande om ingen slutbesiktning har gjorts. Fel som reklameras inom två år efter slutbesiktningen eller, om ingen slutbesiktning gjorts, två år från att arbetet avslutades är normalt entreprenörens ansvar att avhjälpa. De fel som noteras vid § 59-besiktningen reklameras snarast till entreprenören, då beställaren förutom att reklamera inom reklamationsfristen dessutom måste reklamera i skälig tid från det att beställaren fick reda på felet eller borde ha märkt felet. Reklamationen måste aktivt göras av beställaren, det är lämpligt att göra reklamationen skriftligt och att bifoga utlåtandet från besiktningen.
Några råd till besiktningsmannen vid § 59-besiktningen:
– Var noga med att inte blanda ihop § 59-besiktningen med andra besiktningar som efterbesiktning eller särskild besiktning.
– Fel som uppenbarligen fanns och var väl synliga vid slutbesiktningen och fel som kvarstår från slutbesiktningen, ska du inte ta upp vid § 59-besiktningen.
– Om någon part vill kontrollera om fel från tidigare besiktningar finns kvar kan du samtidigt kalla till och göra en efterbesiktning.
– Vid § 59-besiktningen ska du ställa frågor till beställaren om funktioner i
byggnaden som inte går att se, till exempel värmesystem och andra liknande installationer.
– Kontrollera fönster, dörrar och luckor utifrån deras funktion och jämnhet. Gör noggranna kontroller i brunnar och genomföringar i tätskikt.
GARANTIBESIKTNING
Före utgången av den kortaste garantitiden ska man göra en garantibesiktning och det är ni som beställare som ska påkalla besiktningen. Besiktningen bör göras i god tid innan garantitidens utgång.
Under en garantibesiktning letar besiktningsmannen efter eventuella fel som kan ha uppstått från godkänd slutbesiktning fram till besiktningstillfället. Det är entreprenören som ansvarar för fel som framträder under garantitiden. Vilket innebär att om ni upptäcker fel som har uppstått under garantitiden, är det entreprenörens skyldighet att åtgärda dessa.
Att låta utföra en garantibesiktning är klokt av många anledningar. Dels för att en oberoende professionell besiktningsman kan upptäcka fel som ni inte upptäckt, dels för att ni får ett formellt juridiskt dokument som hjälper er i er dialog med entreprenören.
Efter garantitidens utgång vänder bevisbördan och det blir i stället ni som BRF som ska bevisa att entreprenören bär ansvaret för fel eller skador som upptäcks i byggnaden.
Att göra den typen av utredning kan bli både krävande och kostsamt.
SÄRSKILD BESIKTNING
Efter entreprenadtidens utgång kan det visa sig att ett fel har uppstått eller att ett fel har återuppstått på grund av att det inte har avhjälpts på fackmässigt sätt. Då kan någon av parterna begära en särskild besiktning. Felet ska ha funnits vid
slutbesiktningstillfället, men inte märkts eller noterats av besiktningsmannen (60 §
punkt 2 konsumenttjänstlagen).
Beställaren kan påtala fel till entreprenören inom 6 månader efter slutbesiktningen
(reklamation enligt 60 § punkt 3 konsumenttjänstlagen). Om parterna är oense om
felen kan en särskild besiktning pröva om det förekommer fel i entreprenaden.
I kallelsen till en särskild besiktning ska det anges vad besiktningen avser.
Vid besiktningen får parterna föra talan, men det är besiktningsmannen som självständigt fattar beslut i ärendet.
Besiktningsmannen kan behöva fördjupa sig i specifika handlingar eller myndighetskrav för att bedöma om det föreligger fel. Därför kan han eller hon dröja med att redogöra för sitt ställningstagande tills utlåtandet har skickats ut.
KONTROLLANSVARIG
När du ska bygga hus, oavsett om det är på egen hand eller med en husleverantör, får du rollen som byggherre. Detta betyder att det är du som är ytterst ansvarig för att ditt projekt följer lagen under byggtiden.
För större projekt som ett husbygge ska du enligt plan- och bygglagen (PBL) ha en certifierad kontrollansvarig vid din sida – en sakkunnig som hjälper dig att se till att projektet uppfyller Boverkets byggregler (BBR).
Kontrollansvarig hjälper dig att upprätta kontrollplanen, följer upp kontrollarbetet under byggtiden och finns vid din sida i kontakten med kommunen. En certifierad kontrollansvarig har som uppgift att bevaka att byggnadsnämndens krav på tillsyn och kontroll uppfylls.